Réponses à vos questions

Le rôle du notaire

Le notaire est un officier public ministériel. Il tient son autorité de l’Etat pour accomplir une mission de service public.

Cette mission consiste notamment à authentifier les actes qu’il reçoit afin de leur conférer une sécurité juridique renforcée et d’en assurer la conservation. Par conséquent, chaque fois que vous souhaiterez donner à un contrat – quel qu’il soit – un caractère authentique, c’est vers le notaire qu’il faudra se tourner.

Le recours obligatoire au notaire

Dans certains domaines, l’intervention du notaire est obligatoire. Voici quelques exemples :

• acquisition ou vente d'un bien immobilier ;
• transmission d'un bien immobilier par donation ou succession ;
• constitution d'une hypothèque pour garantir un prêt ;
• établissement d'un contrat de mariage ;
• donation entre époux.

D’autres domaines dans lesquels le notaire peut vous accompagner

Au-delà des situations dans lesquelles son intervention est obligatoire, le notaire peut également vous accompagner dans de nombreux projets personnels, familiaux ou professionnels. Certains domaines d’intervention du notaire méritent d’être davantage connus du public. Protecteur impartial de l’intérêt des familles, le notaire peut vous aider à anticiper vos projets, notamment dans les situations suivantes (cette liste n’étant pas exhaustive) :

• PACS, concubinage : même si vous n’envisagez pas de vous marier, le notaire est votre allié pour garantir votre protection mutuelle en cas de décès, perte de capacité ou d’autonomie ;
• Organisation patrimoniale : le notaire est un partenaire de confiance lorsqu’il s’agit de gérer votre patrimoine, notamment dans des circonstances familiales plus complexes (indivision entre héritiers, familles recomposées) ou d’organiser sa transmission, notamment au moyen d’un testament ;
• activité professionnelle et vie de l’entreprise : quelle que soit la forme d’exploitation envisagée, votre notaire vous informe des dispositions légales en vigueur protectrices de votre patrimoine et de votre famille, et vous soutient pour la création de votre société et durant la vie de celle-ci.

Que vous envisagiez un projet immobilier, familial ou professionnel, consulter un notaire en amont permet de sécuriser vos démarches et d'anticiper leurs conséquences juridiques, fiscales et patrimoniales.

N'hésitez pas à prendre contact avec votre notaire pour bénéficier d'un accompagnement personnalisé.

Combien coûte le conseil du notaire ?

Contrairement à une idée reçue, le conseil du notaire est gratuit. En sa qualité d’officier public, le notaire assure une mission de service public et doit un conseil impartial et gratuit à tous. Vous pouvez donc consulter votre notaire pour obtenir des renseignements ou évoquer votre projet sans être facturé.

Sa rémunération intervient principalement lorsqu'un acte doit être établi ou lorsqu'une prestation spécifique donne lieu à des honoraires.  Dans ces deux derniers cas, le coût du notaire dépendra de la nature du projet ou de l’acte à établir.

Que comprennent « les frais de notaire » ?

Le notaire peut prétendre à une rémunération dès que la signature d’un acte est envisagée. Avant la signature, il demande au client de verser une provision sur frais qui correspond :

• à sa rémunération au titre de la rédaction de l’acte, appelée « émolument d’acte » ;
• à « l’émolument de formalités », c’est-à-dire sa rémunération au titre des différentes formalités qu’il est dans l’obligation d’accomplir afin d’obtenir toutes les informations sans lesquelles l’acte ne peut être rédigé ;
• au remboursement des « débours » ou sommes avancées par le notaire auprès de certaines institutions ou organismes pour obtenir des renseignements indispensables à la rédaction de l’acte ;
• aux différents taxes et droits que l’Etat demande au notaire de percevoir en son nom et de lui reverser.

La tendance populaire conduit à englober la rémunération du notaire et les droits dus à l’Etat sous le terme « frais de notaire ».

Cependant, au sens strict du terme, seuls les émoluments d’actes, les émoluments de formalités et les débours constituent réellement « les frais de notaires » et sont évalués d’après un barème soumis à règlementation. Le tarif du notaire est donc le même quel que soit le notaire que vous choisissez de mandater.

Les droits et taxes dus à l’Etat, qui constituent dans bien des cas la plus grande partie de la provision à verser au notaire, dépendent de la fiscalité attachée à la nature de l’acte. En matière de transmission immobilière par exemple (vente, donation, succession), ces droits et taxes dépendront de la valeur du ou des immeubles transmis.

Les honoraires du notaire ou « honoraires libres »

Dans certains cas définis par le Code de commerce, le notaire est autorisé à percevoir un honoraire fixé librement avec le client.

Cet honoraire est par exemple perçu en cas de négociation immobilière, de transaction particulière, ou en matière d’accompagnement pour tous actes relatifs à la vie d’entreprise. Parfois, après une première consultation gratuite, et en vue de répondre à une attente précise du client, le notaire doit procéder à des recherches approfondies ou rédiger une consultation écrite relevant d’une technicité juridique particulière. Un honoraire pourra être convenu également.

Dans tous ces cas, le montant de l’honoraire sera discuté et approuvé en amont aux termes d’une convention d’honoraires dans un soucis de transparence.

Le décès d’un proche est un moment difficile. Parmi les nombreuses démarches, il faut organiser un premier rendez-vous chez le notaire pour régler la succession. Mais quelle en est l’utilité ?

Juridiquement, le décès d'une personne entraîne la transmission de son patrimoine à ses héritiers. Cette transmission comprend à la fois les biens et les dettes du défunt. Les héritiers bénéficient alors de trois options :

• accepter la succession purement et simplement : les héritiers recevront l’ensemble des biens du défunt mais seront personnellement tenus des dettes qu’il avait contractées ;
• accepter la succession à concurrence de l’actif net : ils ne recevront les biens qu’à concurrence des dettes que la succession peut assumer ;
• ou renoncer à la succession.

L’option des héritiers étant lourde de conséquences, il est impératif que le notaire soit en mesure de leur donner toutes les informations nécessaires à la prise de cette décision. Le rendez-vous d’ouverture d’un dossier de succession a donc pour finalité d’aider le notaire à rassembler les éléments nécessaires à l’identification du défunt et de ses héritiers – ce qu’on appelle la dévolution successorale - et de déterminer la teneur du patrimoine, aussi bien pour ce qui est de l’actif que du passif.

Qui doit contacter le notaire pour ouvrir la succession ?

Il n’y a pas de règle sur l’identité de la personne qui doit contacter le notaire pour ouvrir le dossier de succession. Il peut s’agir d’un héritier, mais également d’un proche. Il peut également s’agir d’un héritier désigné d’un commun accord pour être l’interlocuteur privilégié du notaire. Il s’agira dans tous les cas de la personne la plus diligente et qui sera en mesure de fournir au notaire les informations dont il a besoin pour instruire le dossier.

Comment le notaire identifie-t-il les héritiers ?

Déterminer les personnes appelées à recueillir la succession du défunt s'appelle établir la « dévolution successorale ». Pour déterminer les personnes appelées à hériter, le notaire doit comprendre la situation familiale et personnelle du défunt, grâce aux informations fournies lors du rendez-vous d’ouverture, et notamment les éléments qui peuvent avoir une influence sur les règles applicables au dossier, à savoir :

• la nationalité du défunt
• la résidence du défunt
• son  statut matrimonial et le cas échéant, existence d’un contrat de mariage ou d’une donation entre époux
• l’existence ou non d’enfants, d’un conjoint, et à défaut la famille immédiate du défunt (père et mère en vie, frères et sœurs)

Tous documents justifiant ces informations devront être remis au notaire (copies des cartes d’identité, des livrets de familles, du contrat de mariage).

Une fois ces informations reçues, le notaire demandera les extraits d’acte de naissance et de mariage de toutes les parties et procédera à la recherche d’un éventuel testament ou d’une donation entre époux au Fichier Central des Dispositions des Dernières Volontés, lequel est un registre tenu en France au niveau national.

Comment le notaire détermine-t-il le patrimoine du défunt ?

Une étape cruciale du règlement de la succession est la détermination du patrimoine du défunt.
Les objectifs visés par cette démarche sont :

• de permettre rapidement aux héritiers d’exercer leur option successorale
• d’officialiser la transmission de tous biens immobiliers au profit des héritiers auprès du Service de la Publicité Foncière pour la mise à jour du Fichier Immobilier
• de déposer la déclaration de succession auprès du Service des Impôts dans les délais légaux afin que les héritiers puissent s’acquitter des droits de succession lorsqu’ils sont dus.

Le notaire aura donc besoin de connaître : tous les biens immobiliers dont le défunt était propriétaire, tous comptes bancaires ouverts en son nom, toutes pensions de retraites, toutes parts de société dont il était titulaire, toutes assurances-vie et toutes créances à quelque titre que ce soit (indemnité, salaires, pension alimentaire ou prestation compensatoire en cas de divorce etc…). Corrélativement, il lui faudra connaître les noms de tous les organismes envers lesquels le défunt pourrait avoir des dettes connues et déterminées ou récupérables en raison du décès (par exemple au titre de l’aide sociale du département).

Le rendez-vous d’ouverture de la succession sera l’opportunité de remettre au notaire le justificatif de l’existence de tous les éléments d’actifs et de passif afin de lui permettre d’entrer en contact avec tous organismes et institutions en vue d’établir un état chiffré pour le bénéfice des héritiers et le contrôle de l’administration fiscale.

Parfois, les héritiers ne seront pas en possession de certains justificatifs. L’essentiel est toutefois d’en informer le notaire qui mènera un véritable travail de détective, utilisant les ressources mises à sa disposition.

Avec de la préparation, le premier rendez-vous chez le notaire pour régler la succession n’a pas à être un moment intimidant. Soyez assurés que votre notaire sera à votre écoute bienveillante. Pour une information détaillée sur les pièces à remettre au notaire pour ouvrir le dossier de succession, veuillez vous rendre sur la page « Préparez votre rendez-vous ».

La loi ne fixe aucun délai pour régler une succession. Seul le délai impératif de six mois à compter du décès pour le dépôt de la déclaration de succession auprès de l’administration fiscale et le paiement des droits de succession doit être respecté.

De manière générale, le règlement de la succession peut prendre du temps pour deux raisons principales :

• ce règlement se fait en plusieurs étapes
• les dossiers de succession diffèrent les uns des autres en complexité : soit parce que les héritiers seront plus difficiles à identifier ou à localiser, soit parce que le patrimoine du défunt est important et prend du temps à évaluer, ou enfin parce qu’un élément d’extranéité (par exemple : défunt de nationalité étrangère, héritiers à l’étranger ou bien immobilier à l’étranger) va rendre les démarches plus longues.

Lorsque les circonstances le permettent, le notaire s'efforcera d'accomplir les principales formalités successorales dans le délai de six mois imparti pour le dépôt de la déclaration de succession. Cependant, certaines successions nécessiteront plusieurs mois, voire davantage.

Pourquoi le règlement d’une succession prend-il plusieurs mois ?

La durée d’une succession dépend de nombreux facteurs.

Un premier rendez-vous d’ouverture de succession permettra au notaire de recevoir des proches du défunt l’ensemble des éléments qui vont lui permettre de déterminer :

• les héritiers
• le patrimoine du défunt, aussi bien pour ce qui est de l’actif que du passif.

Ces informations essentielles vont permettre aux héritiers de prendre une décision importante :

• accepter purement et simplement la succession
• accepter la succession à concurrence de l’actif net
• ou renoncer à la succession.

Dans les meilleurs cas, le rendez-vous d’ouverture de la succession sera suffisant pour transmettre au notaire toutes les informations dont il a besoin pour exécuter sa mission. Cependant, il arrive que le notaire ait à mener un véritable travail de détective : un testament aux termes incertains pourra rendre l’identification des héritiers plus difficile, un éloignement du défunt par rapport à sa famille rendra plus difficile la reconstitution du patrimoine du défunt au jour du décès, pour ne citer que ces deux exemples.

Une fois les héritiers identifiés et le patrimoine reconstitué, le notaire doit rédiger les différents actes notariés.

L’acte de notoriété

L'acte de notoriété est généralement le premier acte établi par le notaire. Il constate officiellement l'identité des héritiers du défunt et leurs droits dans la succession.

Son établissement suppose que le notaire ait pu vérifier la situation familiale du défunt, recueillir les pièces d'état civil nécessaires et s'assurer de l'existence éventuelle d'un testament. Lorsque les informations sont facilement accessibles, cette étape est rapide. À l'inverse, des recherches complémentaires peuvent être nécessaires et allonger le traitement du dossier.

L'acte de notoriété est notamment demandé par les banques pour débloquer certains comptes ou permettre la transmission de certains avoirs au profit des héritiers ou du conjoint survivant. Dans certaines situations, il importe donc qu'il soit établi et signé rapidement afin d'éviter toute situation de blocage.

L’acte d’attestation de propriété

Lorsqu'un bien immobilier dépend de la succession, le notaire doit généralement établir une attestation de propriété immobilière. Cet acte permet de mettre à jour le Fichier Immobilier afin que les héritiers apparaissent officiellement comme nouveaux propriétaires.

La préparation de cet acte nécessite notamment de vérifier la situation juridique des biens concernés et les titres de propriété existants. Lorsqu'une succession comprend plusieurs biens immobiliers ou des biens situés dans différentes régions, cette étape peut nécessiter davantage de temps.

Dans certaines situations, notamment lorsqu'un partage rapide est envisagé, un acte de partage pourra être publié à la place de l'attestation de propriété.

La déclaration de succession

La déclaration de succession est une déclaration fiscale permettant à l’Administration Fiscale de réclamer les droits de succession dus par chacun des héritiers. Le montant des droits dépend de la valeur du patrimoine du défunt – tant active que passive – au jour du décès.

Pour l'établir, le notaire doit avoir obtenu les informations nécessaires auprès des banques, compagnies d'assurance, caisses de retraite, administrations et autres organismes concernés. Cette phase de collecte représente souvent une part importante du temps consacré au règlement d'une succession.

Le délai de six mois pour déposer la déclaration de succession est porté à un an lorsque le défunt est décédé à l’étranger. Il s’agit là de la seule exception. Pour toutes autres situations, un dépôt tardif peut entraîner des intérêts de retard et des pénalités.

Une solution pour chaque dossier

L’acte de notoriété, l’attestation de propriété et la déclaration de succession figurent parmi les principaux actes et formalités que l’on retrouve dans la majorité des dossiers de succession. Toutefois, comme indiqué ci-dessus, les dossiers diffèrent les uns des autres en complexité. Une succession comprenant un seul héritier et un compte bancaire sera généralement plus rapide à régler qu'une succession comprenant plusieurs héritiers, des biens immobiliers, des sociétés ou des éléments internationaux.

Il n’existe donc pas de délai unique applicable à toutes les successions. Alors que certains dossiers pourront être considérés comme clôturés au bout de six mois, une fois la déclaration de succession transmise à l’Administration Fiscale, d’autres dossiers, plus complexes, nécessiteront l’établissement d’actes supplémentaires : par exemple, un acte de partage pour distribuer les biens entre les héritiers et mettre fin à leur indivision, ou une convention d’indivision lorsque les héritiers souhaiteront fixer les règles de la gestion d’un bien dont ils détiennent la propriété ensemble, ou encore un acte de licitation si un héritier souhaite racheter la part de ses cohéritiers pour être seul propriétaire d’un bien immobilier.

Lorsque la paix des familles est en jeu, le notaire se montre un allié impartial et de confiance pour vous aider à déterminer quelle convention permettra de protéger les intérêts de chacun. N’hésitez donc pas à consulter votre notaire pour déterminer avec lui la convention qui correspondra le mieux à votre situation de famille.

La perte d’un proche soulève de nombreuses questions. Parmi elles figurent les questions liées au coût engendré par la transmission des biens aux héritiers.
Lors d'une succession, les héritiers peuvent être amenés à supporter trois types de coûts :

• les dettes laissées par le défunt ;
• les frais liés au règlement de la succession ;
• les droits de succession dus à l'État.

Les frais dus au notaire au titre du règlement de la succession

Le règlement d'une succession nécessite l'intervention du notaire qui doit identifier les héritiers, reconstituer le patrimoine du défunt, rédiger les actes nécessaires et accomplir les formalités fiscales.

Le coût de ces démarches dépend de la composition du patrimoine et de la complexité du dossier. Il est donc difficile de donner une estimation précise dès l'ouverture de la succession.

Votre notaire pourra toutefois vous fournir une première estimation adaptée à votre situation.

Comment déterminer si vous aurez des droits de succession à payer ?

Les droits de succession sont un impôt qui doit être acquitté dans les six mois du décès.

Ils ne doivent pas être confondus avec les frais dus au notaire en vue du règlement de la succession, même si cet impôt est collecté par le notaire pour être versé au service des impôts.

Trois grands principes sont à connaître en matière de droits de succession :

1. Tous les héritiers ne paient pas de droits de succession ;
2. Les héritiers imposables bénéficient généralement d'un abattement ;
3. Lorsque l'abattement est supérieur à la part recueillie, aucun droit n'est dû.

Tous les héritiers ne paient pas de droit de succession

Tous les héritiers n’ont pas à payer des droits de succession. Le conjoint survivant et le partenaire pacsé sont complètement exonérés de droit : ils recueillent le patrimoine du défunt sans payer aucune somme au titre des droits de succession.  Il est important de noter que ce n’est pas le cas du concubin qui reste soumis aux droits de succession au taux de 60%.

Les héritiers bénéficient souvent d’un abattement

Les droits de succession ne sont pas calculés sur la valeur brute des biens transmis. Les dettes du défunt sont d'abord déduites afin de déterminer ce que reçoit réellement chaque héritier. Cette valeur est ensuite répartie entre les héritiers selon leurs droits dans la succession. Cette somme sert de base au calcul de l’impôt.
Avant le calcul des droits de succession, la loi permet à chaque héritier de déduire un abattement dont le montant dépend de son lien de parenté avec le défunt. Cet abattement dépend du degré de parenté avec le défunt :

• 100 000 € pour un enfant, un père ou une mère,
• 15 932 € pour un frère ou une sœur,
• 7 967 € pour un neveu ou une nièce,
• 1 594 € en l’absence de lien de parenté ou lorsque celui-ci est trop éloigné.

Par ailleurs, une personne en situation de handicap bénéficie, sous conditions, d’un abattement supplémentaire de 159 325 euros.
Qu’est-ce que cela signifie concrètement ?

1. Cela signifie que chaque héritier peut recueillir une part de son héritage sur laquelle il ne paiera pas d’impôt. Ainsi, des enfants peuvent recueillir dans la succession de chacun de leur parent jusqu’à 100 000 euros sans payer d’impôt. Les frères et sœurs peuvent recevoir chacun jusqu’à 15 932 euros sans payer d’impôt, et ainsi de suite…
2. Si la part recueillie par l’héritier est inférieure à son abattement légal, il n’y aura aucun impôt à payer.

Illustrons cela avec un exemple :

Une personne décède, laissant une maison d’une valeur de 300 000 euros à ses trois enfants.

• Chacun des enfants recueille 100 000 euros.
• Après application de l’abattement légal de chacun des héritiers (100 000 euros – 100 000 euros d’abattement = 0 euros), il n’y a pas de droit à payer.

La même personne décède laissant la maison de la même valeur mais cette fois-ci à ses deux enfants :
 

• Chacun des enfants reçoit 150 000 euros
• Après application de l’abattement légal pour chacun des enfants (150 000 euros – 100 000 euros d’abattement = 50 000 euros) il reste une part taxable de 50 000 euros
• dans ce cas chacun des enfants aura reçu la succession exonérée de droits de succession à concurrence de 100 000 euros, mais devra payer des droits de succession calculés sur la somme de 50 000 euros.

Il est important de noter que les abattements ne peuvent être appliqués que sous condition. Votre notaire peut vous aider à déterminer si vous pouvez en bénéficier intégralement.

Ainsi, chaque succession est différente.

Certaines transmissions n'entraînent aucun droit de succession, tandis que d'autres peuvent donner lieu à une imposition importante.

Le notaire pourra déterminer précisément les sommes éventuellement dues en tenant compte de votre situation familiale, de la valeur du patrimoine transmis et des exonérations ou abattements applicables.

De nombreux couples préfèrent vivre en concubinage et ne souhaitent ni conclure un pacte civil de solidarité (PACS), ni se marier, même à long terme. Cette situation offre une grande liberté au quotidien, mais elle peut entraîner des conséquences importantes en cas de décès de l'un des partenaires.

Contrairement à une idée largement répandue, le concubin survivant n'est pas héritier de son partenaire. Même après de nombreuses années de vie commune, même en présence d'enfants communs, le concubin ne bénéficie d'aucun droit successoral automatique.

Les conséquences pour le partenaire survivant peuvent alors être considérables.

Le concubin n’est pas héritier
En l'absence de disposition particulière prise avant le décès, le concubin survivant ne reçoit rien dans la succession de son partenaire. Cette situation peut dramatiquement changer le sort du concubin au décès. En effet, en l'absence de testament, la loi désigne les membres de la famille appelés à recueillir la succession : enfants, petits-enfants, parents, frères et sœurs selon les situations. Lorsque le défunt a pour héritiers des enfants du couple, cette situation semble gérable dans la mesure où il y a une bonne entente familiale entre le concubin survivant et ses enfants. Cependant, dès qu’on est en présence d’une famille recomposée ou en l’absence d’enfants, la situation peut devenir très vite compliquée.

Le concubin va perdre tout droit d’utiliser les biens qui étaient personnels au défunt, ceux-ci étant transmis à ses héritiers ?

Lorsqu’un bien appartenait en partie au défunt et en partie à son partenaire, le concubin survivant peut se retrouver propriétaire avec les héritiers du défunt. Cette situation d'indivision peut être source de difficultés, notamment lorsque les relations sont tendues. La situation du concubin survivant devient d’autant plus précaire que la loi prévoit un droit pour chaque indivisaire de sortir de l’indivision en provoquant le partage du bien indivis. Pour un bien immobilier, cela signifie le mettre en vente pour en partager le prix de vente. Si ce bien immobilier est en réalité le logement du concubin survivant, les conséquences peuvent être dévastatrices.

Absence de droit au logement

En cas de décès d’une personne mariée, la loi prévoit que le conjoint survivant bénéficie de plein droit d’un droit d’habiter le logement dans lequel les époux ont vécu pendant la durée d’un an, et si le conjoint en fait l’option, ce droit peut lui bénéficier jusqu’à la fin de sa vie, même si le logement était un bien de famille de l’époux prédécédé.
En cas de décès d’un partenaire pacsé, la loi prévoit uniquement le droit d’habiter le logement dans lequel les partenaires ont vécu pendant la durée d’un an.
En cas de concubinage, aucun droit de maintien au logement n’est prévu par la loi. Si le logement appartenait exclusivement au défunt, le concubin survivant ne bénéficie d'aucune protection légale particulière lui permettant de s'y maintenir durablement.

Une fiscalité lourde

Le conjoint survivant, en cas de mariage, et le partenaire pacsé survivant ne paient absolument aucun droit de succession sur les biens recueillis dans la succession du prédécédé.
Le concubin n’étant pas un héritier, il est fiscalement considéré comme un étranger à la succession. La conséquence en est que si le concubin prédécédé a eu la bienveillance d’établir un testament au profit de son partenaire, celui-ci devra payer des droits de succession au taux de 60% appliqué à la part recueillie dans la succession.

Prenons un exemple pour illustrer cette situation :

Un couple de concubins a acheté ensemble, à hauteur de moitié chacun, une maison d’une valeur de 250 000 euros au jour du décès du premier d’entre eux. Chacun a fait un testament au profit de l’autre, de sorte que la moitié du bien lui appartenant ne soit pas transmise à ses héritiers légaux, mais revienne au concubin survivant.

Au décès, afin de recevoir la moitié de la maison qu’il reçoit en vertu du testament, le concubin survivant devra payer à l’Etat la somme de 75 000 euros (correspondant à 60% de la moitié de 250 000 euros).

En cas de décès du partenaire, le concubinage conduit donc à une situation précaire et financièrement préoccupante pour le survivant.

Heureusement, cette situation n'est pas une fatalité. Le droit met à la disposition des couples vivant en concubinage plusieurs outils permettant d'améliorer significativement la protection du partenaire survivant.

Toutefois, ces dispositifs doivent généralement être mis en place avant le décès. Par ailleurs, aucune solution n'est universelle et le choix du dispositif le plus adapté dépend notamment de la situation familiale du couple, de la composition de son patrimoine et de ses objectifs.

Si vous vivez en concubinage, il est vivement recommandé de consulter votre notaire afin d'étudier les solutions les plus adaptées à votre situation familiale et patrimoniale.

Acheter un bien immobilier à deux est souvent l'un des premiers grands projets d'un couple. C’est également une étape qui soulève naturellement de nombreuses questions. Parmi elles : faut-il se pacser pour acheter à deux ?
Il n’est pas obligatoire de se pacser pour acheter à deux. Un couple peut parfaitement acheter un bien immobilier ensemble sans être marié ni pacsé. En revanche, le choix entre le concubinage et le PACS n'est pas sans conséquence. Il peut influencer la manière dont le bien sera détenu, géré et partagé, ainsi que la protection de chacun si la vie ne se déroule pas comme prévu.

Avant de signer un compromis de vente, il est donc utile de comprendre ce que le PACS change... et ce qu'il ne change pas.
Acheter ensemble : le PACS change-t-il réellement quelque chose ?

Par défaut, des partenaires pacsés sont soumis au régime de la séparation des patrimoines. Chacun reste propriétaire de ses biens personnels et conserve les droits correspondant à sa participation à l'acquisition du bien. Cependant, lorsqu’ils achètent ensemble, les partenaires pacsés se retrouvent en indivision. Chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa participation financière lors de l’acquisition.

Des concubins qui achètent un bien immobilier ensemble se retrouvent également sous le régime de l’indivision. De la même manière que pour les partenaires pacsés, chacun possède alors une quote-part du bien, déterminée dans l'acte d'acquisition. Cette répartition correspond le plus souvent à la participation financière de chacun, mais elle peut également être différente si les acquéreurs le souhaitent.

Autrement dit, le PACS comme le concubinage placent le couple sous une indivision lorsque les partenaires achètent ensemble un bien immobilier.

L'intérêt du PACS

Le PACS est un contrat. C'est précisément ici que le PACS révèle tout son intérêt. Le couple peut décider des termes de cette indivision dans son contrat de PACS, et prévoir comment le bien sera géré, comment les différences de participation financière seront réglées et si la quote-part de chacun pourra faire l’objet d’une attribution préférentielle à son partenaire en cas de décès.

Les termes de l’indivision résultant de l’acquisition par des concubins sont prévus par la loi et non par la volonté des parties.

En cas de séparation

Lorsque l'on achète un bien à deux, on préfère naturellement se projeter dans l'avenir plutôt que d'envisager une séparation. Pourtant, c'est précisément ce moment-là qu'il faut anticiper.
Force est de constater qu’en cas de séparation :

• le coût d’un partage des biens immobiliers entre concubins que le coût d’un partage entre partenaires pacsés ;
• si un partenaire décide de vendre sa part du bien à l’autre, le coût du rachat de part en situation de concubinage sera une fois encore plus élevé que le coût du rachat de part entre partenaires pacsés.

Dans les deux cas,  la différence peut représenter quelques milliers d’euros de plus.

En cas de décès

C’est en cas de décès que la différence entre PACS et concubinage est la plus flagrante.

Contrairement au conjoint marié, ni le partenaire pacsé ni le concubin ne sont héritiers de leur partenaire. En l'absence de testament, la part du défunt revient à ses héritiers légaux, et non au partenaire survivant : le bien acquis à deux appartient désormais au partenaire survivant pour sa part, et aux héritiers du partenaire prédécédé pour l’autre part, une situation qui peut rapidement devenir source de difficultés pour le partenaire survivant comme pour les héritiers.
Le partenaire pacsé comme le concubin peut bénéficier d’un testament pour s’assurer que le partenaire survivant n’est pas propriétaire avec la famille du défunt. Cependant, alors que le partenaire pacsé ne paiera aucun droit de succession sur la part transmise par le défunt, le concubin survivant, qui est considéré comme un étranger vis-à-vis du défunt, devra payer des droits de succession au taux de 60% calculés sur la valeur du bien qu’il reçoit.

Avantage additionnel du PACS sur le concubinage : le partenaire survivant bénéficie notamment d'un droit temporaire au logement. Il peut se maintenir gratuitement dans le logement occupé par le couple pendant un an, sans rien devoir à personne. Le concubin, considéré une fois encore comme étranger, n’a pas le droit à ce maintien dans les lieux et devra payer une indemnité d’occupation à la famille du défunt s’il décide de rester dans le logement où le couple aura vécu.

Ces différences peuvent avoir des conséquences importantes pour le survivant. Elles justifient souvent d'anticiper la transmission dès l'acquisition du bien.

Le rôle du notaire : vous aider à faire les bons choix avant de signer

Acheter un bien immobilier à deux est une étape importante. Le choix du cadre juridique mérite d'être fait avant la signature, et non une fois les difficultés apparues.

Selon votre situation, le PACS pourra être la solution la plus adaptée... ou non. En cas de décès, le PACS seul ne suffit pas pour garantir une protection complète du partenaire survivant. Le rôle du notaire est précisément de vous aider à faire ce choix en tenant compte de votre projet de vie, de votre patrimoine et de votre situation familiale.
N’hésitez pas à le contacter le plus en amont possible de votre projet.

La hausse des prix immobiliers et des conditions d’emprunt plus strictes incitent un nombre croissant de parents ou de grands-parents à contribuer au premier achat immobilier de leurs enfants par un don en argent. Cette entraide familiale ne se limite pas à l’accession à la propriété. Le financement des études, la réalisation d’un projet professionnel ou tout simplement le désir de partager le patrimoine de la famille de leur vivant sont autant de raisons qui motivent une donation de sommes d’argent. Ces transmissions peuvent être soumises à des droits de donation, acquittés, en principe, par le bénéficiaire du don. Beaucoup s'interrogent alors : jusqu'à quel montant est-il possible de donner sans payer d'impôt ?

Présents d’usage : on donne ce qu’on veut…ou presque

Avant de s’intéresser au montant qu’il est possible de donner en franchise d’impôt, il est important de noter que les présents d'usage ne sont pas soumis aux droits de donation. Les présents d’usage correspondent aux cadeaux, notamment en argent, donnés à l’occasion d’un évènement précis (anniversaire, mariage, naissance, Noël, obtention d’un diplôme, etc.) tant que le lien peut être fait entre le don et l’évènement exceptionnel, et à condition qu’ils soient offerts à l’occasion de cet événement et qu’ils demeurent proportionnés aux revenus et au patrimoine de celui qui les offre.

Importance du lien de parenté : qui donne et qui reçoit ?

En réalité, il n'existe pas de montant unique que l'on peut donner « sans impôt ». Les sommes pouvant être transmises en franchise de droits de donation varient principalement selon le lien de parenté entre le donateur et le donataire.
La loi prévoit des abattements permettant de transmettre une partie de son patrimoine sans droits de donation.

À ce jour, ils s'élèvent notamment à :

• 100 000 € quand un parent donne à son enfant ;
• 31 865 € quand un grand-parent donne à son petit-enfant ;
• 5 310 € entre un arrière-grand-parent et son arrière-petit-enfant ;
• 15 932 € entre frères et sœurs ;
• 7 967 € entre un oncle ou une tante et un neveu ou une nièce.

Les abattements susvisés se renouvellent tous les quinze ans.

Prenons l'exemple d'un couple souhaitant aider son fils à acheter son premier logement. Chacun des parents peut lui donner 100 000 € sans droits de donation. Leur fils peut ainsi recevoir 200 000 € en franchise d'impôt. En revanche, si son père lui avait déjà donné 80 000 € il y a moins de quinze ans, celui-ci ne pourrait plus lui transmettre que 20 000 € en bénéficiant de l'abattement.

Exonération permanente : les dons familiaux

À l’abattement légal susvisé peut, dans certaines situations, s'ajouter une exonération spécifique applicable aux dons familiaux de sommes d'argent pour lesquels l'âge du donateur et du donataire peut avoir une incidence.

Ainsi, la loi permet à chaque parent ou grand-parent, jusqu’à l’âge de 80 ans, de donner à un enfant ou à un petit-enfant âgé d’au moins 18 ans la somme de 31 865 euros, sans que ce don ne génère de droits de donation.

Cette somme s’ajoute à l’abattement légal susvisé, et se renouvelle également tous les 15 ans.

Ainsi, chaque parent, s’il n’a pas consenti de donation antérieure depuis moins de 15 ans, peut donner à un enfant 131 865 euros, correspondant à l’abattement légal de 100 000 euros, auquel s’ajoutent 31 865 euros au titre des dons familiaux.

De même un grand-parent de moins de 80 ans peut transmettre à chacun de ses petits-enfants majeurs jusqu'à 63 730 € sans droits de donation lorsque les conditions légales sont réunies :

• 31 865 € au titre de l'abattement applicable entre grands-parents et petits-enfants ;
• 31 865 € au titre du don familial d'une somme d'argent.

Exonération exceptionnelle et temporaire  

Jusqu'au 31 décembre 2026, un dispositif exceptionnel permet, sous certaines conditions, de transmettre jusqu'à 100 000 € par donateur afin d'aider un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut, un neveu ou une nièce à acquérir un logement neuf ou à financer certains travaux de rénovation énergétique de sa résidence principale. Les sommes données doivent alors être utilisées dans les six mois du don.

Donataire en situation de handicap

Une personne en situation de handicap peut, sous certaines conditions, bénéficier d'un abattement spécifique de 159 325 euros venant s'ajouter aux autres abattements prévus par la loi.

Ce qu'il faut retenir

Donner de son vivant est souvent un excellent moyen d'aider ses proches tout en préparant la transmission de son patrimoine. Encore faut-il choisir la solution la mieux adaptée à votre situation familiale, à vos objectifs et aux règles fiscales applicables.

Au-delà de leurs conséquences fiscales, les donations peuvent également avoir une incidence sur le règlement de votre future succession et sur les droits de vos héritiers. Avant de transmettre une somme importante, il est donc recommandé de faire le point avec votre notaire afin d'anticiper les conséquences de votre projet et de sécuriser sa mise en œuvre.

Lorsqu'un bien immobilier est vendu, connaître le délai avant la signature de l'acte authentique est souvent indispensable pour organiser la suite de son projet. Un vendeur devra se préparer à vider le bien immobilier et, dans bien des cas, réinvestira le prix de vente dans un nouveau projet immobilier, tandis que l'acquéreur aura besoin d'organiser son déménagement, ses travaux ou la résiliation du bail de son logement actuel.

En pratique, il faut généralement compter entre deux et trois mois entre la signature de l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente) et la signature de l'acte authentique. Ce délai n'est toutefois qu'une moyenne. Chaque vente est unique et plusieurs éléments peuvent l'allonger... ou parfois le raccourcir.

Pourquoi faut-il attendre ?

La période qui sépare l'avant-contrat de la vente définitive est loin d'être une simple attente. En sa qualité d'officier public, le notaire est garant de la sécurité juridique des actes qu'il reçoit. Avant la signature de l'acte de vente, il effectue l'ensemble des vérifications nécessaires afin de s'assurer que la vente pourra produire tous ses effets dans les meilleures conditions de sécurité juridique. Pour ce faire, il vérifie, notamment :

• que le vendeur est bien propriétaire du bien et qu'aucun accord d'une autre personne n'est nécessaire pour vendre ;
• la situation du bien au regard des règles d'urbanisme, ainsi que l'existence éventuelle d'un droit de préemption ou d'un droit de préférence permettant à une collectivité, à la SAFER ou à un tiers d'acquérir le bien en priorité ;
• que le bien n'est pas grevé de servitudes, de charges ou de situations juridiques susceptibles d'en affecter l'usage ou la valeur;
• que les travaux réalisés sur le bien ont bien fait l'objet des autorisations d'urbanisme nécessaires lorsqu'elles étaient requises.

Lorsque l'acquéreur finance son achat par un prêt immobilier, il faut également tenir compte du temps nécessaire à l'obtention de l'offre de prêt et au respect des délais légaux qui l'accompagnent.

La signature chez le notaire ne peut intervenir qu'une fois toutes les vérifications terminées.

Quels éléments peuvent allonger le délai ?

Certaines ventes nécessitent davantage de temps.

C'est notamment le cas lorsque :

• l'acquéreur sollicite un financement bancaire ;
• des autorisations administratives doivent être obtenues ;
• le bien présente une situation juridique particulière (indivision, succession, démembrement de propriété, etc.) ;
• certaines pièces indispensables tardent à être communiquées par le vendeur, l'acquéreur ou un organisme extérieur.

À l'inverse, lorsqu'aucun prêt n'est nécessaire et que le dossier est complet dès l'origine, la vente peut parfois être conclue plus rapidement.

Peut-on fixer librement la date de signature ?

Le vendeur et l'acquéreur conviennent ensemble d'une date prévisionnelle de signature lors de l'avant-contrat.
Cette date constitue un objectif, mais elle suppose que toutes les conditions nécessaires à la vente soient réunies. Le notaire ne peut signer l'acte authentique qu'une fois l'ensemble des vérifications terminées et tous les documents indispensables réunis.

Ce qu'il faut retenir

La durée d'une vente immobilière dépend avant tout de la complexité du dossier. Dans la majorité des cas, il faut prévoir entre deux et trois mois entre la signature de l'avant-contrat et celle de l'acte authentique.

Ce délai est avant tout le temps nécessaire pour vérifier que tout est réuni afin que le vendeur et l'acquéreur puissent signer l'acte authentique en toute sécurité juridique et avec la plus grande sérénité.

Lorsque l'on vend une maison ou un appartement, il n'est pas toujours évident de savoir ce qui sera laissé sur place. Une cuisine équipée, des luminaires, une tondeuse autoportée ou encore le mobilier d'une location meublée : ces biens peuvent-ils être vendus avec le logement ? Et cela présente-t-il un intérêt ?

La réponse est oui… mais pas systématiquement. Le vendeur et l'acquéreur peuvent convenir que certains meubles seront cédés en même temps que le bien immobilier. Cette solution peut présenter des avantages tant pour le vendeur que pour l'acquéreur, mais elle suppose le respect de certaines règles et le fait d'en mesurer les conséquences.

Les meubles ne sont pas automatiquement compris dans la vente

En principe, la vente d'un bien immobilier porte sur l'immeuble et sur les éléments qui en font partie de manière permanente.

Les meubles, en revanche, n'ont pas vocation à être automatiquement inclus dans la vente. S'ils doivent être cédés à l'acquéreur, il est préférable qu'ils soient expressément identifiés dans l'avant-contrat et dans l'acte de vente.

Un inventaire accompagné d'une estimation de leur valeur, article par article, permet d'éviter toute contestation lors de la remise des clés.  

En cas d’inclusion de meubles dans la vente, ceux-ci sont vendus en l’état : l’acquéreur ne peut exiger du vendeur la réparation ou le remplacement de certains meubles.

Avantage pour le vendeur : l’obligation de vider le logement

Lorsque le vendeur vend un bien immobilier sans le mobilier, il a l’obligation de remettre à l’acquéreur un bien entièrement vidé de tout meuble. Dans certaines situations, le vendeur aura tout intérêt à inclure certains meubles dans l’acte de vente. Il pourra s’agir, par exemple, des plus encombrants dans la mesure où l’acquéreur trouve son intérêt à les conserver.

Le vendeur évite de ce fait d'avoir à les déménager ou à les revendre séparément.

Avantage pour l’acquéreur : réduction des frais d’acquisition

De nombreux acquéreurs s'interrogent sur la possibilité de réduire les "frais de notaire" en incluant des meubles dans la vente. Outre l’opportunité d’acquérir un logement immédiatement fonctionnel, l’acquisition d’un bien immobilier avec des meubles peut effectivement présenter un avantage financier pour l’acquéreur. Les droits d’enregistrement que paie l’acquéreur au Trésor public à l’occasion d’une vente immobilière ne sont calculés que sur la valeur de l’immobilier. Si le prix exprimé à l’acte comprend du mobilier, la valeur du mobilier devra être déduite de la valeur de l’immobilier pour déterminer l’assiette – ou la base de calcul – des droits d’enregistrement. Attention à la confusion : seul le montant des droits d’enregistrement – ou droits de mutation à titre onéreux – est réduit. Il ne s’agit pas d’une réduction de ce qu’on appelle communément et par amalgame des « frais de notaire ».

Inclure des meubles dans la vente permet donc à l’acquéreur de payer moins d’impôts sur l’acquisition.

Inclure les meubles : attention aux pièges

L’idée d’inclure des meubles dans la vente immobilière semble donc être bonne. Cependant, trois points de vigilance méritent d’être soulevés :

• Existence d’un droit de préemption 

si la vente est soumise à un droit de préemption au profit d’une collectivité (la mairie, le département etc…), la collectivité ne pourra acheter le bien que pour la valeur de l’immobilier. Il s’agira pour le vendeur d’une réduction de son prix de vente. Pour illustrer : un bien est négocié pour 250 000 euros net vendeur. Le prix comprend du mobilier pour 10 000 euros. Si la vente se passe comme prévu au profit de l’acquéreur, le vendeur percevra 250 000 euros. En revanche, si la commune décide d’exercer son droit de préemption et d’acheter le bien, le vendeur ne percevra que la valeur de l’immobilier, soit 240 000 euros.
 

• Impôt sur la plus-value

En dehors des cas d’exonération prévus par la loi, notamment si le vendeur vend sa résidence principale, le vendeur devra payer un impôt sur la plus-value à l’occasion de la vente du bien. Cet impôt est calculé sur le prix exprimé à l’acte. Lorsque ce prix comprend des éléments mobiliers, l’impôt n’est dû que sur la partie immobilière à la condition que la valeur du mobilier soit justifiée par des factures ou un inventaire réalisé par un commissaire de justice. A défaut, l’impôt sur la plus-value sera calculé sur la valeur totale du prix exprimé à l’acte, en ce comprise la valeur du mobilier. Reprenons notre exemple précédent pour illustrer : un bien est négocié pour 250 000 euros net vendeur. Le prix comprend du mobilier pour 10 000 euros. Si la valeur du mobilier est justifiée par des factures ou un inventaire réalisé par un commissaire de justice, l’impôt sur la plus-value dû par le vendeur sera calculé sur la somme de 240 000 euros. En revanche, en cas de valorisation arbitraire du mobilier entre les parties, l’impôt sur la plus-value dû par le vendeur sera calculé sur la somme de 250 000 euros.
 

• Quels biens peuvent être considérés comme des meubles ?

L’inclusion de meubles dans la vente, résultant en une réduction des droits d’enregistrement à payer, donne à l’administration fiscale un droit de regard sur le mobilier vendu et sa valeur. C’est la raison pour laquelle cette inclusion est conditionnée par la mention dans l’acte d’une liste détaillée du mobilier valorisé article par article. Il est donc important de s’assurer que les éléments mobiliers listés constituent bien des meubles, c’est-à-dire des objets qui peuvent être déplacés et ne sont pas scellés à un mur ou au sol. Par ailleurs, la valeur indiquée doit correspondre à la valeur réelle du mobilier. Les meilleurs moyens d’en justifier sont la production de factures ou un inventaire réalisé par un commissaire de justice (ce qui sera rarement le cas, sauf en matière de biens provenant d’une succession pour lesquels un inventaire aura déjà été réalisé), mais une estimation arbitraire par les parties est tolérée. En cas de valeur manifestement exagérée, un redressement fiscal est possible, et dans ce cas, il pourra être exigé le paiement des droits d’enregistrement qui avaient été exonérés initialement du fait de la présence de meubles.

Le mobilier… bonne ou mauvaise idée ?

Inclure des meubles dans une vente immobilière peut être avantageux pour le vendeur comme pour l'acquéreur, dans la mesure où les conditions mises en avant par l’administration fiscale sont respectées. Il peut toutefois y avoir conflit entre l’acquéreur qui veut payer le moins de droits d’enregistrement possible, et le vendeur qui ne souhaite pas recevoir un prix de vente réduit en cas de préemption d’une collectivité locale.

Il faudra donc considérer l’équilibre des intérêts des parties au cas par cas.

Votre notaire vous accompagne afin de sécuriser la vente dans le respect des intérêts de chacun et des règles applicables.